QUEL AVANT-CONTRAT CHOISIR ?

L'offre d'achat :

L'offre d'cahat est un engagement d'acquérir un bien déterminé dans le cas où le propriétaire consentirait à le vendre. A défaut d'acceptation de la promesse par le vendeur dans le délai imparti, l'acheteur retrouve sa liberté.

Depuis le 1er juin 2001, aucun versement d'argent ne peut être exigé ou reçu lors de l'émission d'une offre d'achat.

La promesse unilatérale de vente:

 La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant (vendeur) s'engage, pendant un certain délai, à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse (candidat acquéreur). A l'inverse, le bénéficiaire de la promesse ne s'engage pas à acheter. Il se réserve simplement la faculté de manifester son intention d'acheter ultérieurement en "levant l'option". C'est au moment de cette levée d'option que la vente se réalise.

Le bénéficiaire de la promesse de vente est souvent amené à verser une indemnité d'immobilisation. Généralement égale à 10 % du prix de vente, elle est la contrepartie de l'avantage que lui procure le promettant (faculté unilatérale d'achat exclusive).

La promesse unilatérale de vente peut être constatée par un acte authentique (devant notaire). Elle peut également être rédigée sous seing privé, c'est à dire directement entre les parties ou par l'intermédaire d'un agent immobilier. Elle doit alors être enregistrée au centre des impôts du domicile de l'une des parties dans les 10 jours qui suivent sa date d'acceptation par l'acquéreur.

Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l'option au terme prévu, la promesse unilatérale de vente est caduque et le vendeur retrouve la liberté de disposer de son bien. L'indemnité d'immobilisation restera, le cas échéant,due au promettant.

Le "compromis de vente":

Le compromis de vente est encore appelé promesse synallagmatique de vente. Cela signifie que chacun des cocontractants s'engage vis à vis de l'autre: le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter. Il s'agit donc d'une véritable vente dans laquelle le transfert de propriété et le paiement du prix sont reportés à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire.

Des conditions supensives sont cependant prévues. Elles ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Ex: non exercice du droit de préemption urbain, obtention d'un certifcat d'urbanisme positif, obtention des prêts par l'acquéreur ... Si l'événement se réalise, la vente pourra se faire; s'il ne se réalise pas, le compromis de vente est annulé et l'acquéreur récupère la somme qu'il a éventuellement versé au titre du dépôt de garantie. Une clause pénale est généralement prévue dans le compromis de vente. Elle vise, en cas d'annulation de la vente, à condamner indifféremment le vendeur ou l'acquéreur de mauvaise foi au versement d'une indemnité substantielle.