ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER PAR DES PERSONNES NON MARIEES

Le bien se trouvant en indivision, l'un des concubins peut exiger la vente du logement en cas de séparation.
En cas de décès d'un concubin, l'autre se trouve en indivision avec les héritiers du défunt, lesquels peuvent alors exiger le partage, c'est à dire la vente du bien.

Il est donc prudent d'aménager l'indivision par :
une clause de rachat des droits indivis à insérer dans l'acte d'achat (art.1873-13 Code Civil) ou un legs.
Chaque concubin peut léguer à l'autre la pleine propriété ou l'usufruit (intéressant fiscalement car la base de calcul des droits de mutation est plus faible) de la quote-part du logement acquise.
Le legs peut ne porter que sur un droit d'usage et d'habitation. Contrairement à l'usufruit, le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation ne peut ni le céder, ni le donner en location.
Attention : on ne peut léguer à son concubin que ce qui reste de la succession après déduction de la part d'héritage revenant aux héritiers réservataires.
Les droits de mutation à régler au fisc représenteront 60 % du capital transmis après déduction d'un abattement de 1 500 €.

Une clause de tontine peut également être insérée dans l'acte d'achat. Elle permet à deux personnes d'acheter un bien immobilier en prévoyant qu'au décès du concubin, sa part reviendra au survivant sans que les héritiers du défunt puissent prétendre y avoir droit. Le concubin survivant est alors réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis son acquisition.

Inconvénients : en cas de mésentente, les co-acquéreurs ne peuvent provoquer le partage (contrairement aux règles de l'indivision) et faire disparaître la tontine. La situation peut donc s'avérer totalement bloquée.
Les droits de mutation s'élèveront à 60 % sauf si le bien constitue l'habitation principale des concubins au jour du décès du prémourant et a une valeur globale inférieure à 76 000 €.

Afin d'éviter les règles de l'indivision, certains d'entre vous préfèrent acheter le bien immobilier par l'intermédiaire d'une SCI (société civile immobilière).
En cas de séparation des concubins, un associé peut acheter les parts de l'autre.
Mais en cas de décès d'un concubin, les parts sociales de celui-ci reviennent aux héritiers.
Les statuts de la société peuvent cependant prévoir que le concubin survivant pourra continuer à occuper le logement ou que les héritiers ou légataires de l'associé défunt ne pourront devenir associés qu'avec l'accord du concubin survivant. C'est ce qu'on appelle une clause d'agrément. Si l'agrément était refusé par le concubin survivant, ce dernier devrait alors racheter les parts des héritiers ou légataires.
La création d'une société entraîne quelques contraintes : outre une rédaction minutieuse des statuts, il faudra tenir une comptabilité et prévoir une assemblée générale au moins une fois par an.