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SCI ou indivision : quelle est la meilleure option ?

10/04/2018 - En pratique - Ancien
>SCI ou indivision : quelle est la meilleure option ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs, vous devez faire un choix entre la détention en indivision ou la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). Selon votre projet et votre situation, chacun de ces régimes comporte des avantages et des inconvénients.


Quel est le principe de ces deux régimes ?


Dans le cas de l’indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien et s’en trouve responsable à hauteur de ses parts dans l’indivision.


Dans le cadre d’une SCI, le principe est différent puisque c’est la société qui est propriétaire du bien. Les associés détiennent des parts sociales dans la SCI et se partagent les bénéfices tout en s’engageant à contribuer aux pertes mais seulement à hauteur des parts détenues dans le capital social.


Comment se prennent les décisions ?


L’indivision est le régime qui s’applique par défaut. Les indivisaires se soumettent donc aux règles légalement établies alors que les associés d’une SCI déterminent librement les modalités de gouvernance au moment de la rédaction des statuts. C’est aussi à ce moment-là que les associés choisissent un ou plusieurs gérants et décident de l’étendue de ses pouvoirs.    


Dans le cadre de l’indivision, il est toujours possible de mettre en place une convention d’indivision pour aménager les conditions de gouvernance, notamment lorsque le nombre d’indivisaire devient conséquent.


La question des pouvoirs n’est donc pas déterminante dans le choix du régime.


Quels sont les coûts à prévoir ?


Dans le cadre d’une indivision, il n’y a pas de formalités ni de frais à prévoir, à moins de vouloir rédiger une convention d’indivision. Cette rapidité de mise en place à moindre coût est indéniablement le principal avantage de l’indivision, notamment si vous envisagez de revendre votre bien dans un court délai.

En effet, la SCI nécessite de procéder à certaines formalités (rédaction des statuts, immatriculation, frais de publicité…) et d’assurer un suivi administratif (assemblées générales, procès verbaux, établissement annuel des comptes…) qui impliquent des frais significatifs pour une opération de courte durée.


Que se passe-t-il si l’un des propriétaires veut vendre ?


Dans le cas de l’indivision la loi dit : “ Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. De ce fait, elle apparaît souvent comme un régime précaire. Toutefois, un indivisaire ne peut pas mettre le bien en vente sans l’accord de tous les membres de l’indivision à moins de détenir au moins deux tiers des parts du bien ou de saisir le tribunal de grande instance. À partir du moment où les autres indivisaires sont informés de cette volonté de vendre, ils ont trois mois pour réagir. S’ils s’y opposent, le tribunal de grande instance pourra néanmoins ordonner une vente aux enchères judiciaires.

Pour se retirer de l’indivision, il est également possible de vendre uniquement sa quote-part. Dans ce cas les autres indivisaires sont prioritaires pour l’acquérir.


Dans le cadre d’une SCI chaque associé peut se retirer en vendant ses parts mais ne peut pas provoquer la dissolution de la SCI sans l’accord de chacun des autres associés. En pratique, les statuts prévoient d’ailleurs que le départ d’un des associés nécessite un accord à l’unanimité. Aussi, les statuts peuvent par exemple prévoir que seul un des membres de la SCI puissent racheter les parts.


À l’inverse de l’indivision, il n’est donc pas possible de forcer la vente du bien dans le cadre d’une SCI mais de ce fait il peut être aussi plus compliqué d’en sortir.


Quelles sont les règles fiscales applicables ?


La fiscalité des loyers

- En cas de location nue

Dans les 2 cas, indivision comme SCI, les revenus qui en résultent sont imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion des parts détenues dans l’indivision ou dans la SCI.  


- En cas de location meublée

Attention, les régimes sont différents entre l’indivision et la SCI.

Pour l’indivision, les loyers sont également imposables à l’impôt sur le revenu mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour la SCI, cette activité est considérée comme une activité commerciale, elle devient donc soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).


La fiscalité de la transmission

Contrairement aux idées reçues, la SCI ne confère pas d’avantages fiscaux particuliers dans le cadre de la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants. En effet, que vous soyez en indivision ou en SCI, la fiscalité est la suivante :


- Des abattements successifs : Il est possible d’en bénéficier une fois tous les 15 ans :

Dans le cas d’une donation : 100 000 € pour un enfant ou un ascendant, 80 724 € pour un époux ou partenaire de PACS, 31 865 € pour un petit-enfant, 15 932 € pour un frère ou une soeur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant.

Dans le cas d’une succession : exonération pour un époux ou un partenaire de PACS, 100 000 € pour un enfant ou un ascendant, 15 932 € pour un frère ou une soeur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, 1 594 € pour un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant.


- Endettement

Dans le cas d’une succession ou d’une donation, les dettes transmises et liées au bien sont déduites du calcul des droits.


L’aspect fiscal n’est donc pas décisif dans le choix de votre régime. Toutefois, la SCI apparaît comme un outil de gestion mieux encadré que l’indivision. De ce fait, la gouvernance ainsi que la transmission du patrimoine s’en trouvent généralement facilitées.


Mais vous l’aurez compris, le choix entre indivision et SCI reste très spécifique à chaque situation. Il est donc conseillé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour être certain de prendre la bonne décision correspondant à votre cas.



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