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Compromis de vente : qu’est-ce qu'une condition suspensive ?

06/11/2020 - En pratique - Ancien
Compromis de vente : qu’est-ce qu'une condition suspensive ?

Que vous soyez vendeurs ou acquéreurs, vous ne passerez pas à côté de cette notion incontournable à la rédaction de l’avant contrat.

Intégrées dans le compromis ou la promesse de vente, elles permettent de protéger les parties en faisant reposer la vente sur la réalisation d’un ou de plusieurs évènements.


Définition

L’article 1304 du Code civil définit la condition suspensive comme conditionnant l’exécution du contrat à la réalisation d’un événement futur et incertain. Dans le cas d’une vente immobilière, les deux parties s’obligent à signer l’acte authentique de vente dès lors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Si l’une d’entre elles ne l’est pas, le contrat ne sera pas conclu et la vente annulée. Les conditions suspensives s’établissent ensemble au moment de l’offre d’achat et sont formalisées lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Lorsque les conditions ont toutes été remplies le notaire convoque les parties pour procéder à la vente définitive. Acquéreur et vendeur ne peuvent alors se soustraire à leur obligation de conclure.


Le cas de la condition suspensive de prêt

Cette condition suspensive est rendue obligatoire lorsque l’acquisition est réalisée grâce à un prêt. Elle doit figurer dans le compromis de vente depuis la loi Scrivener du 13 juillet 1979. La condition suspensive d’obtention de prêt doit mentionner le montant total à emprunter, le taux maximal du prêt ainsi que sa durée. L’acquéreur peut alors renoncer à l’achat sans aucune pénalité lorsqu’il n’obtient pas un prêt répondant aux conditions précisées dans l’avant contrat. Il dispose en règle générale de 60 jours pour transmettre à l’étude notariale l’accord écrit d’un organisme prêteur. Ce délai peut être allongé, à condition seulement que les deux parties soient d’accord.


Bon à savoir : La loi Scrivener du 10 janvier 1978 précise que dans le cas d’un financement par plusieurs prêts, chacun d’eux est contracté sous la condition suspensive de l’obtention des autres prêts. Les notaires exigent le plus souvent au moins deux lettres de refus de prêt avant d’annuler la vente.


Cependant, il est toujours possible de renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt, vous devez ainsi pour cela apporter la preuve formelle que vous avez bien compris que vous ne bénéficierez pas de la protection qu’elle apporte. Vous devez écrire de façon manuscrite dans la promesse de vente une mention prévue à l’article L313-42 du code de la consommation. Cette mention figurera également dans l’acte authentique. Renoncer à cette condition suspensive permet de rassurer le vendeur, et peut ouvrir la négociation du prix de vente en l’absence d’incertitude liée à une demande de prêt.


Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes ?

Il est impossible de faire une liste précise des conditions suspensives que peut comporter un compromis de vente. En effet, à condition d’être conformes à la loi, tous types de conditions sont envisageables.

Les plus communes concernent :

  • l’absence de servitude grevant le bien du fait de l’urbanisme ou de l’utilité publique
  • la surface du bien
  • l’obtention des diagnostics immobiliers réglementaires
  • la levée de toute hypothèque
  • la renonciation de la commune à son droit de préemption sur le bien
  • l’obtention d’une autorisation de changement de destination
  • l’obtention d’un permis de construire
  • l’obtention d’une autorisation préalable de travaux
  • l’obtention d’un permis d’aménager
  • l’obtention d’un permis de lotir
  • D'autres conditions peuvent être ajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières.

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