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Revente : pouvez-vous être exonéré de la taxe sur la plus-value ?

02/03/2018 - En pratique - Fiscalité
>Revente : pouvez-vous être exonéré de la taxe sur la plus-value ?

Lorsque vous vendez un appartement, une maison ou un terrain, vous pouvez réaliser une plus-value par rapport au prix d’achat. Celle-ci est imposable à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Cette taxe peut même être majorée de 2 à 6% si la plus-value dépasse 50 000 €. L’addition peut grimper rapidement mais plusieurs situations permettent d’être exonéré.


Rappel : Comment calculer sa plus-value ?


Pour calculer la valeur brute de la plus-value, il faut prendre en compte :


Le prix d’achat, c’est-à-dire le prix auquel le vendeur avait acheté le bien.

Sur présentation de justificatifs, ce prix peut être majoré de certains frais concernant par exemple : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou d’amélioration, les frais de notaire ou encore les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir... Si les dépenses de travaux ne peuvent pas être justifiées alors un forfait de 15% du prix d’achat s’applique, dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.


Le prix de vente, c’est-à-dire le prix auquel la transaction est réalisée.

Sur présentation de justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente certains frais comme par exemple : mainlevée d’hypothèque, frais liés aux diagnostics obligatoires, commission de l’agence immobilière, si elle est à la charge du vendeur…


Exemple :

Une maison est vendue 350 000 €. Le propriétaire-vendeur l’avait acheté 200 000 € et a réalisé pour 40 000 € de travaux. Au moment de la mise en vente, il a dû débourser 500 € pour faire réaliser les diagnostics obligatoires.

Prix d’achat : 200 000 € + 40 000 € = 240 000 €

Prix de vente : 350 000 € - 500 € = 349 500 €

Plus-value réalisée : 349 500 € - 240 000 € = 109 500 €


Les exonérations liées à la destination d’un bien


Vente de sa résidence principale

Pour bénéficier de l’exonération, le bien doit être la résidence principale au moment de la vente.


Toutefois, si le propriétaire-vendeur a déjà quitté le logement, il peut également bénéficier de l’exonération dans la mesure où le bien constituait sa résidence principale jusqu’au jour de la mise en vente. La vente doit alors intervenir dans un délai “normal”, soit environ un an pour l’administration fiscale.


“Les dépendances immédiates et nécessaires” du bien (chambre de bonne, garage situé à moins d’un kilomètre, cave…) sont concernées si elles sont vendues en même temps.


Première vente de sa résidence secondaire

Dans cette hypothèse, l’exonération est possible à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente d’une résidence secondaire. Les fonds reçus dans le cadre de cette vente doivent être réinvestis dans l’acquisition ou la construction d’une future résidence principale, dans un délai de vingt-quatre mois. L’exonération sera proportionnelle au montant du prix employé à cet effet.


Exemple :

La résidence secondaire est vendue pour 400 000 €. La plus-value réalisée est de 100 000 €. Le propriétaire-vendeur réinvestit 300 000 € pour l’acquisition de sa résidence principale, ce qui représente 75% du prix de vente de sa résidence secondaire.

La plus-value est alors exonérée à hauteur de 75% soit 75 000 € et elle est imposable à hauteur de 25% soit 25 000 €.


Vente d’un bien inférieur à 15 000 €

Ce type de vente concernent généralement les parkings, les caves ou les locaux de petites surfaces. Dans ce cas, toute plus-value est exonérée de la taxe.


Les exonérations liées à la durée de propriété d’un bien


Pour l’impôt sur le revenu

Le propriétaire-vendeur est exonéré au bout de 22 ans de détention du bien. En effet, un abattement de 6% est accordé pour chaque année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année puis de 4% pour la vingt-deuxième année.


Pour les prélèvements sociaux

Le propriétaire-vendeur est exonéré au bout de 30 ans de détention. Dans ce cas, l’abattement est plus faible : 1,65% pour chaque année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60% pour la vingt-deuxième année puis 9% de la vingt-troisième à la trentième année.


Exemple :

En cas de plus-value sur une maison achetée le 1er avril (N), et revendue 15 ans plus tard en juin (N+15), le propriétaire-vendeur bénéficiera d’un abattement de :

60 % au titre de l’impôt sur le revenu (6% x 10)

16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65% x 10)


Le propriétaire-vendeur sera totalement exonéré pour l’impôt sur le revenu au 2 avril (N+22) et au 2 avril (N+30) pour les prélèvements sociaux.


Les exonérations spécifiques


Certains cas particuliers permettent également une exonération de l’impôt sur la plus-value.

C’est le cas pour la vente d’un terrain à bâtir en zone tendue mais aussi pour les propriétaires-vendeurs retraités ou handicapés, pour les non-résidents en France, dans le cas de certains partages, de la vente d’un bien après une expropriation pour cause d’utilité publique, de la vente d’un bien au profit d’un organisme ou d’un particulier s’engageant à réaliser des logements sociaux ou encore de la vente d’un droit de surélévation…


Plus d’informations sur ces situations particulières sur le site de la Direction Générale des Finances Publiques : ici

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