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Dispositif d’investissement locatif. Et après ?

15/09/2020 - En pratique - Fiscalité
>Dispositif d’investissement locatif. Et après ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif défiscalisé il y a une dizaine d’années, l’heure est venue de vous interroger sur la suite à lui donner. Faut-il vendre ou garder le bien ? Quels sont les avantages de louer meublé ? Revue des différentes options qui s’offrent à vous.


La date d’achèvement des travaux d’un bien acheté en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) sonne le début de la défiscalisation et de la durée obligatoire de location. Reste à savoir si le bien a été occupé tout au long de la période. En effet si il est resté vacant plusieurs mois, la date de sortie du dispositif sera décalée.

De plus, difficile d’imaginer que votre locataire décidera de quitter l'appartement à la date précise de fin de dispositif... Cela signifie que cette location strictement encadrée devra se poursuivre jusqu’à la fin du bail en cours. En somme le calendrier est important, il vous faudra anticiper pour envisager la meilleure sortie possible avec une rentabilité optimale.

Vendre votre bien


Si vous choisissez de vendre votre bien vide, vous devrez là aussi veiller à organiser les choses à l'avance. En effet, vous devez prévenir votre locataire au moins six mois avant la date de renouvellement du bail de votre intention de vendre le logement. Celui-ci bénéficie de 2 mois pour exercer son droit de préemption et acquérir le bien. Si il ne l’exerce pas il devra quitter les lieux à la fin du bail.

Si vous choisissez de vendre le logement loué, vous pouvez le confier à la vente à tout moment. Cependant, vous ne pourrez probablement pas en obtenir le même prix, les biens vendus loués n’atteignant pas les prix d’un logement vacant.

Coté fiscalité, l’imposition de base prévoit que la plus value soit taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux. Cependant, plus vous conserverez le bien longtemps et plus la fiscalité se verra allégée grâce à deux abattements possibles :



Relouer votre bien


Cette option peut se révéler intéressante dans la mesure où elle permet de conserver le bien plus longtemps et donc de bénéficier d’une fiscalité plus légère lors de la revente.

Notez que vous pourrez désormais fixer un nouveau montant de loyer, mais attention le prix du loyer ne pourra pas être augmenté avant le départ du locataire en place qui bénéficie des conditions de locations prévues par le dispositif. A son départ seulement, vous pourrez vous aligner sur les prix du marché et bénéficier ainsi de revenus complémentaires plus importants. Cependant, avant de décider de continuer à louer votre logement, il est important de faire un bilan des dernières années de location.

Si votre bien a toujours été occupé, c'est qu'il répond à une réelle demande, il est donc intéressant de le garder. Au contraire, si votre bien a connu de longues périodes de vacances locatives, interrogez vous. Répond t-il réellement à demande du marché local ? Est-ce intéressant de le conserver quitte à se heurter aux mêmes difficultés pour le louer ? 


Relouer en meublé


Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulièrement avantageuse. Vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et êtes à ce titre considéré comme une entreprise. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements.

Lorsque vous récupérerez le logement, faites un état des lieux précis et étudiez la demande en logement meublé du secteur. Il vous faudra peut être le rafraîchir mais surtout équiper le logement pour répondre à la demande et être ainsi assuré de le louer facilement. A savoir : Depuis 2015, pour être loué “meublé” un logement doit comprendre des équipements obligatoires précis au nombre de 11. Si le logement comprend plusieurs pièces, toutes doivent être équipées de meubles. Si une pièce est équipée et une autre vide, la location peut être requalifiée de vide.



Revendre avant la fin de l'engagement ?
La revente anticipée du bien remet de facto en cause les avantages fiscaux consentis depuis le début de l'opération. Pour cela, l’administration va réintégrer dans le revenu foncier de l'année de rupture de l'engagement les déductions forfaitaires et amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement. De ce fait, plus la sortie de l'opération a lieu tôt, moins les pénalités seront importantes. En revanche, si la revente s'effectue au bout de 4 ans ou après, les économies d'impôt se seront accumulées et le montant à rembourser sera plus important. Pour atténuer les effets de la progressivité de l'impôt, la nouvelle imposition fait l'objet d'un calcul basé sur le "système du quotient". Ce système s'applique aussi bien aux dispositifs Besson que Robien ou Borloo. La méthode de calcul appliquée permet de lisser le montant de l'impôt à rembourser.

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